양도소득세

마지막 업데이트: 2022년 3월 4일 | 0개 댓글
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양도소득세-필요-경비-인정

양도소득세 계산방법 : 누구나 쉽게 이해 가능

양도소득세 계산방법에 대해 알려드리겠습니다. 이를 토대로 1가구 2주택 혹은 1가구 1주택의 경우 양도소득세가 얼마 나오는지 계산해 보시기 바랍니다. 또한 내가 장기보유특별공제를 받을 수 있는지 꼭 확인하셔서 절세하시기 바랍니다. 누구나 쉽게 이해할 수 있게 정리해볼테니 끝까지 봐주시기 바랍니다.

1. 양도소득세 계산방법에 대해 알려주세요.

주택이나 토지 등을 소유하고 있다가 판매를 할 때 양도소득세를 내야 합니다. 세법이 자주 바뀌고 어렵기 때문에 일반인들이 계산하기엔 다소 어려움이 있습니다. 이는 세무사들도 마찬가지 입니다.

게다가 집주인들이 처한 상황들이 모두 다르기 때문에 세금 감면 혜택을 받으려면 여러가지를 따져봐야 합니다. 그리고 세법에 숨어있는 여러가지 조항들을 피해 절세를 하는 것도 쉽지만은 않습니다.

만약 내가 가지고 있는 부동산이 취득할 때보다 가격이 내려갔다면 양도소득세를 낼 필요가 없기 때문에 고민하지 않으셔도 됩니다. 하지만 가격이 올랐다면 과세대상인지 꼭 확인하시고, 세금 계산을 판매하기 전에 미리 하시기 바랍니다. 그래야 절세하는데 도움이 됩니다.

양도가액은 소유하고 있던 부동산을 판매하고 실제로 받은 금액(실거래가)을 의미하고, 취득가액은 부동산을 구매할 때 지급한 매입가격에서 필요경비(취득세, 법무사비용, 중개수수료 등)를 제외한 후 계산해보시면 됩니다.

위에서 설명한 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼주면 양도차익을 알 수 있습니다. 양도차익에서 장기보유특별공제를 적용하면 양도소득금액을 알 수 있습니다. 이제 양도소득금액에서 양도소득기본공제 250만원을 추가로 공제해주면 양도소득 과세표준을 구할 수 있습니다. 이제 마지막으로 과세표준에 양도세율을 곱해주면 실제로 납부해야 되는 최종세액을 알 수 있습니다.

용어도 복잡하고 계산도 한번에 정리가 안되실 겁니다. 그래서 한 눈에 볼 수 있게 다시한번 정리를 해보겠습니다.

양도소득세 계산 방법(흐름도)

  • 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
  • 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
  • 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득기본공제
  • 산출세액 = 양도소득 과세표준 x 세율
  • 최종 납부해야 할 세액 = 산출세액 – (세액공제 + 감면세액)

장기보유특별공제란?

장기보유특별공제란 부동산을 보유한 기간에 따라 양도차익에서 세금 감면을 해주는 제도로 절세를 하는데 있어 큰 도움을 주는 부분입니다. 예를들어 1주택을 소유하고 있는 사람이 3년간 부동산을 보유하면 24%의 공제율이 적용되고, 1년마다 공제율이 8%씩 추가로 올라갑니다. 즉 오래 보유할 수록 공제율이 많아진다는 뜻입니다. 예를들어 10년을 보유하면 공제율이 80%까지 적용될 수 있습니다.

장기보유특별공제율

양도소득세 계산 예시

예를들어 제가 부동산을 6억원에 매수를 하고 5년동안 가지고 있었습니다. 그리고 5년을 가지고 있다가 10억에 매도를 하려고 합니다. 참고로 저는 1가구 1주택이고, 실제로 2년이상 거주를 했습니다. 이럴 경우 양도가액은 10억원, 취득가액은 6억원이 됩니다. 필요경비는 일단 0원으로 두고 계산을 해보겠습니다. 현재 1가구 1주택인 상황이고 고가주택 기준인 9억원 보다 양도가액이 1억원 더 많기 때문에 이 부분에 대해서만 세금계산을 하면 됩니다. 즉 양도차익은 양도가액(10억원) – 취득가액(6억원) – 필요경비(0원)이기 때문에 4억원이 됩니다. 그리고 여기서 (양도가액 – 9억원) / 양도가액을 계산해 곱해줘야 합니다. 정리하자면 4억원 곱하기 10%를 해줘서 최종 양도차익은 4천만원이 되는 것 입니다.

그리고 장기보유특별공제는 1가구 1주택의 상황에서 5년이상 가지고 있었기 때문에 40%가 적용되어 1600만원이 공제됩니다. 또한 양도소득기본공제액인 250만원을 같이 공제해주면 총 2150만원의 과세표준이 나오게 됩니다. 2150만원의 경우 세율이 15% 적용되고, 누진공제가 108만원 적용되기 때문에 2150만원 x 0.15 – 108만원을 해주면 총 납부해야 할 금액이 2,145,000원이 나오게 됩니다.

토지, 건물 및 부동산에 관한 세율

부동산 양도소득세 세율

2. 양도소득세 계산시 필요경비로 인정되는 부분과 안되는 부분

필요경비 인정되는 부분

  • 취득세, 등록세 등
  • 세무사 수수료
  • 법무사 수수료 및 중개수수료
  • 샷시설치, 발코니, 방 확장 공사비용
  • 토지초과이득세 및 개발, 재개발 부담금
  • 상, 하수도 배관공사
  • 난방시설 교체비용(보일러 등)
  • 소유권 확보 소소비용, 화해비용
  • 장기할부조건 양도소득세 연부이자
  • 올림픽선수촌 아파트 기부금
  • 경매 취득시 유치권 변제금액(판결문 첨부시)
  • 건축허가취소의 행정소송 비용
  • 사해행위 소송 시 국가화해비용
  • 경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금
  • 토지개량을 위한 장애철거비용
  • 불법건축물 철거비용
  • 묘지이장비(세금계산서)
  • 부동산 매각 광고료
  • 대신 지급한 매수인 등기비
  • 매입한 채권 매각차손금액
  • 대신 지급한 전 매도인의 양도세
  • 취득시 부담한 부가가치세(비사업용)
  • 양수인 부담한 양도자의 연체료
  • 학교용지 확보 부담금 및 기반시설 부담금
  • 이축권 취득비용

필요경비 인정되지 않는 부분

  • 고가 샹들리제 등 구입비용
  • 벽지, 장판 교체비용
  • 싱크대, 주방기구 구입비
  • 페인트 및 방수공사비
  • 외벽 도색비용
  • 보일러 수리비용
  • 임차인퇴거 보상비용
  • 금융기관 대출금 지급이자
  • 경매 취득시 세입자 명도비용
  • 양도소득세
  • 택지초과소유 부담금
  • 은행 대출시 감정비 및 해지비
  • 장기할부조건 연체이자
  • 경매 낙찰금 지연에 따른 이자
  • 매매계약 해약으로 인한 위약금
  • 경품아파트 원천징수 소득세
  • 세입자에게 지출한 철거비용
  • 토지 취득시 학교법인기부금
  • 아파트중도금 선납시 할인비용
  • 취득세의 양도소득세 납부지연 가산세, 연체료
  • 주택청약예금의 이자상당액
  • 수목재배 비용
  • 오피스텔 비품 구입비
  • 토지의 하자를 이유로 지급한 비용
  • 경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금

3. 양도소득세 계산기 이용방법은 어떻게 될까?

계산방법에 대해 이해를 하셨다면 계산기를 이용하시는 것을 추천드립니다. 아무것도 모른 상태에서 사용하는 것보다 어떤 원리로 계산되는지 꼭 확인하시고 활용하시기 바랍니다. 참고로 국세청 홈택스에서 제공하는 계산기를 이용해 양도세를 구해보겠습니다.

양도소득세 미리계산(모의계산)

홈택스에 접속을 하신 후 1개 부동산 양도 시 계산(비로그인)을 통해 구해보겠습니다. 입력해야 할 사항은 양도일자, 취득일자, 양도물건종류, 양도가액, 취득가액, 필요경비, 기타사항 등이 되겠습니다. 아까 위에서 예시를 들은 것을 토대로 계산해 보겠습니다.

양도소득세 계산기 이용방법

양도소득세 계산기 결과

위와 같이 입력을 하고 계산을 하면 최종 자진납부할 세액이 2,145,000원이 나오는 것을 확인할 수 있습니다. 각각 항목에 대해서 어떻게 계산이 되고 얼마인지 보여주니 계산기를 이용하시면 쉽게 양도소득세를 알아볼 수 있습니다.

4. 양도소득세 감면조건 및 절세팁에 대해 알려주세요.

  • 잔금일자를 조정해 보유기간을 채우자
  • 2건 이상의 부동산 양도는 시기를 조절하자
  • 배우자에게 주택을 증여한 후 5년 후 매도하면 양도소득세 절세 가능
  • 공동명의로 취득하면 양도세 절세 가능
  • 임대사업자 등록을 통한 절세
  • 필요경비 및 증빙서류를 통해 절세

양도소득세를 절세하기 위한 방법에는 여러가지가 있습니다. 좀 더 여러가지 방법을 알고 싶으신 분들은 아래 링크를 참고해주시기 바랍니다.

부동산을 매수매도를 할 때 꼭 신경써야 하는 부분이 양도소득세 입니다. 계산방법이 복잡하기 때문에 처음엔 조금 어려울 수 있습니다. 하지만 계산되는 원리를 이해하시고 계산기 사용방법을 익히신다면 충분히 혼자서도 구해볼 수 있습니다. 오늘 제가 정리한 내용을 꼭 참고하셔서 꼭 절세에 성공하시기 바랍니다.

2021년 양도소득세율 표정리

양도소득세란 부동산이나 주식을 가지고 있는 사람이 그 권리를 다른 사람에게 양도할 때 발생하는 이익에 세금을 물리는 제도 입니다. 올해는 양도소득세율이 바뀌면서 궁금해 하시는 분들이 많으실거 같은데요. 그래서 양도소득세 오늘은 2021년 양도소득세율에 대해 알아보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 세금을 부과하게 됩니다. 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

비과세인 경우

국내에 거주하면서 1주택을 보유하고 있으며 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

  • 양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 고가주택의 양도소득세 경우에는 비과세에서 제외 됩니다.
  • 17.08.03. 이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 거주요건에 해당해야 합니다.
  • 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 봅니다.

감면되는 경우

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면에 해당합니다.

무엇보다 올해 새로 달라지는 점은 보유 기간에 따른 양도소득세율이 양도소득세 점점 높아지게 됩니다. 지금까지 주택을 1년 미만으로 가지고 있다가 양도할 경우에는 양도소득세율이 40%로 적용되었지만 올해 6월부터는 양도소득세율이 70%로 높아지게 됩니다. 분양권이나 1년 이상 2년 미만으로 가지고 있는 주택은 양도세율이 60%로 적용을 하고 있습니다.

양도소득세율 기본세율표

2021년 이후 세율은 1200만원 이하는 세율 6%로 4,600만원 이하는 15%, 8,800만원은 24%, 1.5억원 이하는 35%, 3억원 이하는 38%, 5억원 이하는 40%, 10억 이하는 42%, 10억 초과는 45%의 양도소득세율을 적용합니다.

부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산세율

다주택자 중과 및 비사업용 토지 양도소득세율적용 상세내용

만약 양도소득세가 궁금하시면 국세청 홈택스 홈페이지를 통하여 양도소득세 미리계산 서비스를 로그인 없이 제공을 하고 있습니다.

다주택자 중과세율 및 비사업용토지 양도소득세율(21.6.1.이후)

오늘은 양도소득세율 표를 이용하여 알아보는 시간을 가져보았는데요. 국세청 홈택스에 접속하시면 양도소득세 자동계산을 이용하여 세금이 얼마정도 나오는지 알아볼 수 있으니 궁금하신 분들은 이용해 보시기 바랍니다.

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정부가 하루가 멀다하고 부동산과 관련된 정책들을 내놓고 있습니다. 그러면서 수많은 국민들의 머리속은 복잡해지기만 하죠. 사실 진짜 부자들은 너무 돈이 많아서 이러나저러나 신경안쓰는 사람도 있겠지만 어중간한 사람들은 이런저런 경우의 수를 다 계산해면서 머리가 아프죠.

특히나 부동산을 매매하다보면 양도세에 대한 내용이 빠지지 않고 등장 을 하게됩니다. 매도를 하면서(다른사람에게 양도) 발생하게되는 세금에 대한 계산방법인데요. 부동산을 자산으로 소유한 분이라면 계산하는 방법은 상식적으로 알아두면 도움이 될것입니다.

양도세를 계산하는 방법이 정말 복잡한듯하지만 정해진 양식(수식)에 계산식만 대입하면되기 때문에 한번만 잘 이해를 해두신다면 큰 도움이 되실꺼라고 생각합니다. 저도 이참에 계산방법에 대해서 공부를 하고 이해를 하면서 절세를 위한 방법도 생각을 해봐야겠네요.

부동산 양도세 계산하는 방법에 대해서 알아보자.

부동산 양도세 계산하는 방법에 대해서 알아보자.

부동산 양도세 계산방법(예시)

양도세 계산방법

양도세 = [ ( 양도차익 - 장기보유특별세 ) - 양도소득기본공제(250만원) ] x 양도소득세율 - ( 세액공제 + 감면세액 )

* 양도차익 = [ 매도가격 - 매입가격 - 부대비용(필요경비) ] x [ (매도가격 - 9억원) ÷ 매도가격 ]
** 부대비용 = 양도비, 매매사례비용, 감정가액 등
* 장기보유특별공제 = 양도차익 x 공제율

위의 계산방법에 따라서 하나씩 계산을 해보도록 하겠습니다. 예시와 함께 제가 적용을 시켜볼테니 참고해보시기 바랍니다.

부동산 양도세 계산을 진행하기 때문에 예시로 가정을 하고, 이를통해 계산방법을 알아보도록 하겠습니다.

가정 : 샀을때 가격 8억원이고, 팔았을때 가격 15억원 (보유기간 3년이상)

1. 양도차익
= 2년이상보유, [매도가격 - 매입가격 - 부대비용(필요경비)] x (매도가격 - 9억원) / 매도가격
= 2년미만보유, [매도가격 - 매입가격 - 부대비용(필요경비)]

일단 처음 계산해야할 것은 양도차익입니다. 쉽게 이야기하면 이런저런 비용을 제외하고 얼마만큼의 차익(소득)이 생겼느냐라는 것 입니다.

위 내용에 의하면 부동산을 처분함으로써 생긴 차익은 7억원(15억원-8억원)입니다. 그런데 여기에 이런저런 양도비, 매매사례비, 감정가액 등 서류를 처리함에 있어 발생한 부대비용 등은 제외가 됩니다.

예시이기 때문에 중계수수료 등을 포함해서 약 5,000만원이 들었다고 가정을 해보도록 하겠습니다. 그럼 실질적인 양도차익은 6.5억원입니다.

자! 여기서 실질적인 과세대상이 되는 양도차익금액을 구하려면 기준이되는 9억원이상 초과해서 얻은 수익의 비중이 얼마나 되는지를 곱하면 됩니다 .

위 예시를 기준으로 15억-9억원=6억원이죠. 이는 6억원/15억원으로 전체의 40%입니다. 그렇다면 앞에서 양도소득세 구한 실질적인 양도차익 6.5억원의 40%가 과세대상 양도차익이 됩니다. (실절적인 과세대상 양도차익 = 2.6억원)

위 계산식만 보더라도 2년이상 보유를 안하면 어떤일이 벌어지는지 보이시죠? 과세대상금액이 폭탄을 맞습니다.

2. 장기보유특별세

장기보유 특별세는 오랫동안 보유한 기간을 고려해서 실질적인 과세대상이 되는 양도차익에 일부를 감해주는 특별세입니다.

아래는 장기보유특별세 기준표인데요. 그냥 쉽게 이야기 해서 실질적인 양도차익 과세대상금액(과세표준액)이 2억원이 나왔다고, 3년을 보유했다고하면 2,400만원을 제외하고 과세대상금액을 1억 7,600만원으로 낮춰준다라는 것 이지요.

보유기간 1주택 2주택이상
3년이상~4년미만 24% 10%
4년이상~5년미만 32% 12%
5년이상~6년미만 40% 15%
6년이상~7년미만 48% 18%
7년이상~8년미만 56% 21%
8년이상~9년미만 64% 24%
9년이상~10년미만 72% 27%
10년이상 80% 30%

※ 3년이상을 보유하지 않고 3년미만(2년이하) 보유일 경우에 양도소득세 장기보유특별세 혜택은 받을 수가 없습니다.

추가로 공동명의라면 과세표준액(양도차익)이 1/2로 낮아지게됩니다 . 과세표준액이 반으로 줄어들게 되는 것이지요. 앞에서 2.6억원이라는 것이 인당으로 바뀌면서 1.3억원으로 반감됩니다.

어쨌거나 위에서 나온 과세대상금액 2.6억원에서 공동명의가 아니고 장기보유를 안했다고 가정을 하고 이후의 내용을 정리해보도록 하겠습니다.

3. 양도소득세율

앞에서 계산한 과세표준액이 나왔다고 하면, 과세표준액을 각 구간에 해당하는 양도소득세율을 곱해서 최종 산출세액을 만들어내면 부동산 양도세 계산은 종료 되는 것이라고 보면 될 것 같습니다. 과세표준액에 따른 세율은 아래의 표를 참고하시기 바랍니다.

* 과세표준액 = ( 양도차익 - 장기보유특별세 ) - 양도소득기본공제(250만원)

과세표준액 세율 누진공제 가산세율
1,200만원이하 과세표준액 x 6% - 조정지역,
2주택 +10%
3주택이상 +20%
4,600만원이하 과세표준액 x 15% -108만원
8,800만원이하 과세표준액 x 24% -522만원
15,000만원이하 과세표준액 x 35% -1,490만원
30,000만원이하 과세표준액 x 38% -1,940만원
50,000만원이하 과세표준액 x 40% -2,540만원
50,000만원초과 과세표준액 x 42% -3,540만원

다시 예시로 돌아가서 과세표준액이 2.6억원입니다. (250만원은 대세에 큰 영향을 미치지 않기 때문에 빼고 계산해야하지만 그냥 2.6억원으로 하겠습니다.)

2.6억원이라는 과세표준액은 38%의 세율을 적용받게 되어져있습니다. 계산을 해보면 7,940만원(2.6억원 x 38%-1,940만원)이 최종 양도소득세라고 보시면 됩니다.

앞선 예시는 2년이상을 보유한 주식이라는 가정하에 적용이 되어졌습니다. 그런데 앞으로는 2년미만의 보유기간과 관련된 보유주택에 대해서도 세금이 늘어나게되니 잘 계산하셔서 양도세 폭탄을 맞는일이 없도록 하시기 바랍니다.

* '20.12.31일까지 1년이상일 경우에 위 세율(6%~42%)로 적용을 받았으나, '21.1.1일부터 2년이상보유한 대상에 대해 적용됩니다. 조금 기준이 바뀐 것이지요. → 1년미만은 50%(기존 40%), 2년미만은 40%(종전 기본세율 6%~42%)

양도소득세

개인이 가지고 있는 부동산(주택 혹은 아파트 등)을 처분하고 나면 국민 누구나 그 양도차액에 따른 양도소득세를 납부해야 합니다. 현재는 부동산 과열로 인해 정부에서 최근까지 부동산 관련 세법을 빠르게 손보고 개정하여 변화한 부분이 많습니다. 따라서 오늘은 부동산 양도 시, 그에 따라 납부하는 양도소득세에 대해 총 정리하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

양도소득세란, 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

  • 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
  • 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
  • 양도소득세 계산
    • 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
    • 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액
    • 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만 원) = 양도소득 과세표준
    • 양도소득 과세표준 X 세율 = 산출세액
    • 여기서 필요 경비 항목은 아래의 사진과 같고, 증빙 방법은 세금계산서, 계산서, 신용카드 매출전표, 금융거래 증빙 등이 있습니다.

    양도소득세-필요-경비-인정항목을-정리한-표

    양도소득세-필요-경비-인정

    • 가산세
      • 양도소득세 신고불성실 가산세와 양도소득세 납부불성실 가산세가 있습니다. 우선 주택 양도 후 양도소득세 과세표준예정신고와 양도소득세 과세표준 확정신고를 해야 합니다.
      • 양도소득세 과세표준 예정신고
        • 양도한 자는 양도소득세 과세표준을 신고해야 하는데 양도차익이 있든 없든 모두 신청해야 하며 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 신고하여야 합니다.
        • 당해연도에 2건 이상 양도한 경우 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 관할 세무서에서 확정신고를 하여야 합니다.

        양도소득세-기본세율-정리한-표

        양도소득세-기본세율

        만약, 부부 공동명의로 된 부동산을 매매하신다면 양도가액 및 취득가액 그리고 필요경비를 모두 50%로 적용하시면 됩니다. 단, 부부간 지분의 비율은 개인별 상이할 수 있음을 알려드립니다.

        2. 1세대 1 주택자

        1세대-1주택자-양도소득세율-정리한-표

        1세대-1주택자-양도소득세율

        3. 다주택자 양도세 중과

        다주택자-양도세율-정리한-표

        규제지역-다주택자-양도소득세-중과세율

        4. 장기보유 특별공제율

        장기보유특별공제율-정리한-표

        장기보유특별공제율

        단 한 가지 주의할 점은 조정지역에 위치한 주택의 경우 장기보유 특별 공제에서 제외가 됩니다. 양도소득세 중과세 적용 시, 장기보유 특별 공제 제외됩니다.

        5. 주택 외 부동산(토지 및 상가 등) 양도소득세율

        주택-외-부동산-양도소득세율-정리한-표

        주택-외-부동산-양도소득세율

        주택 외 부동산(토지 및 상가 등)은 2년 이상만 보유하면 위의 표에서 설명드린 기본세율(6~45%)을 적용받습니다.

        6. 주택·조합원 입주권 양도소득세율

        주택-조합원-입주권-양도소득세율-정리한-표

        주택-조합원-입주권-양도소득세율

        과거에는 주택 외 부동산(토지 및 상가 등)의 양도소득세율이 주택보다 높았으나 최근 부동산 대책 등으로 주택부분에 대한 양도소득세율이 대폭 강화되었습니다. 특히, 미등기 양도 주택 또는 다주택자가 '조정대상지역'에 있는 주택을 양도하는 경우에는 매우 높은 중과세율을 적용받게 됩니다. 즉, 주택의 양도소득세 경우에는 '조정대상지역' 여부에 따라 엄청난 차이가 발생하게 됩니다.

        보다 명확한 이해를 돕기 위해 아래와 같이 양도세 계산의 예를 들어보겠습니다.

        • 1가구 2 주택의 경우(조정지역 내 주택 매매, 5년 보유, 부부 공동명의)
          • 매수: 2억 / 매도 3억 3천 / 필요경비: 0.1억
            • 양도차익: [(3억 3천 - 2억) X 0.5(공동명의)] - (0.1억 X 0.5(공동명의)) = 0.6억
            • 양도소득금액: 0.6억 (조정지역 주택의 경우 장기보유 특별공제 적용 안됨)
            • 과세표준: 0.6억 - 250만 원(양도소득 기본 공제) = 0.575억
            • 산출세액: 0.575억 X (0.24 + 0.2(다주택자)) - 522만 원(누진공제) = 0.1893억
            • 최종 납부세액: 0.1893억 + 0.1893억 X 0.1%(지방세) = 0.20823 억
            • 공동명의 합산 세액: 2 X 0.20823 억 = 4,164만 6천 원
              양도소득세
            • 1가구 3 주택의 경우(비조정지역 내 주택 매매, 10년 보유, 단독명의)
              • 매수: 4억 / 매도 7억 / 필요경비: 0.3억
                • 양도차익: 7억 - 4억 - 0.3억 = 2.7억
                • 양도소득금액: 2.7억 - 2.7억 X 0.2(장기보유 특별공제 적용) = 2.16억
                • 과세 표준: 2.16억 - 250만 원(양도소득 기본 공제) = 2.135 억
                • 산출 세액: 2.135억 X 0.38 - 0.194(누진공제) = 0.6173억
                • 최종 납부세액: 0.6173억 + 0.6173억 X 0.1(지방세) = 6,790만 3천 원

                위와 같이 수동적으로 계산하는 방법 외에 국세청 홈택스를 이용하여 자동으로 계산하는 방법이 존재합니다.

                우선 위의 링크를 클릭하여 국세청 홈택스에 접속합니다.

                국세청-홈택스-홈화면

                세금-모의-계산

                홈페이지 홈 화면 메뉴 중 세금 종류별 서비스 > 세금 모의계산 항목을 클릭합니다.

                양도소득세-자동계산하기-화면

                양도소득세-자동계산하기

                모의 계산 > 양도소득세 자동 계산하기 버튼을 클릭합니다.

                양도소득세-간편계산하기-화면

                양도소득세-간편계산하기

                본인의 상황에 맞는 방법을 골라 선택하시면 되는데, 저는 예시를 위해 양도소득세 간편 계산(1개 부동산 양도) - 비로그인을 클릭하도록 하겠습니다.

                양도소득세-간편계산-입력-화면

                양도소득세-간편-계산-입력

                1. 기본 사항 입력
                  1. 양도일자
                  2. 취득일자
                  3. 양도 물건 종류 - 토지 / 주택 / 고가주택(1세대 1 주택) / 기타
                  1. 양도가액
                  2. 취득가액
                  3. 기타 필요 경비
                  1. 미등기 양도인지
                  2. 상속받은 자산인지
                  3. 비사업용 토지에 해당하는지
                  4. 장기일반 민간임대주택이나 장기임대주택인지
                  5. 1세대 1 주택으로서 2년 이상 보유했는지
                  6. 일부 양도할 경우 지분을 입력
                  7. 양도주택에 거주한 기간 입력
                  8. 2020. 01. 01 이후 양도하는 경우 2년 이상 거주했는지
                  9. 해당 주택이 조정대상지역에 있는 중과대상 2 주택인지
                  10. 해당 주택이 조정대상지역에 있는 중과대상 3 주택인지

                  양도소득세-간편-계산-결과-화면

                  양도소득세-간편-계산-결과

                  1. 취득일자로부터 양도일자까지 5년으로 설정
                  2. 양도 물건 종류: 주택
                  3. 양도가액: 5억 원
                  4. 취득가액: 3억 원
                  5. 기타 필요경비: 0.1억 원
                  6. 나머지 사항 기본 값으로 설정했을 경우

                  위의 결과처럼 나타나는 것을 확인할 수 있었습니다.

                  이처럼 복잡한 양도소득세를 국세청 홈택스를 통해 입력과 클릭 몇 번으로 손쉽게 파악이 가능합니다. 양도소득세를 자동 계산기를 통해 세금이 얼마나 부과되는지 파악하신 후 매매하실 때, 자금 계획에 어긋나지 않도록 하시기 바랍니다. 세무사들도 양도소득세를 많이 어려워하는 만큼 정확한 계산을 위해서는 전문가와 상담을 해보시는 것도 좋을 것 같습니다.

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                  양도소득세 세무사 비용 및 직접 납부 비교

                  양도소득세는 처음 부동산을 구입할 때 가격보다 팔았을 때 가격이 높아진 경우에 납부합니다. 그런데 여기에 적용되는 공제와 세율이 참 복잡하죠. 그래서 세무사에게 양도소득세 납부를 맡기게 되는데요. 이와 관련해서 오늘은 양도소득세 세무사 비용 및 수수료율을 정리해보고 직접 납부할 때와 비교해볼까 합니다.

                  양도소득세 세무사 비용 얼마나 할까

                  양도소득세 세무사 비용 견적

                  업계에서 통용되는 대략적인 양도소득세 세무사 비용 금액은 있습니다. 다만, 양도소득세 세무사 비용이나 수수료는 실제로 견적을 받아봐야 정확한 금액을 알 수 있는데요. 변호사와 마찬가지로 세무사 같은 전문 직종은 수수료가 통일되어 있지 않기 때문입니다.

                  양도소득세 세무사 양도소득세 비용 견적을 받으려면 세무사 사무소에 직접 방문 하거나 전화로 문의 를 해야 합니다. 세무사 사무소에 방문하면 여러가지 세금 업무 별로 수수료표가 있는데요. 이런 수수료표는 인터넷에 공개된 정보가 많지 않습니다.

                  양도소득세 세무사 비용 대략 얼마

                  이처럼 인터넷에 공개되어 있는 양도소득세 세무사 비용이 많이 없기 때문에 대략적인 금액을 말씀드릴 수 밖에 없습니다. 현재 업계에서 통용되는 양도소득세 세무사 수수료는 30만원 ~ 70만원 수준으로 볼 수 있는데요. 아래 수수료율표를 참고해보세요.

                  한경 세무사 수수료율표

                  참고: 한경세무회계 수수료율표

                  양도세 세무사 수수료에는 기본보수 + 거래금액에 따른 가산 금액이 붙기도 합니다. 단, 유명한 세무사 사무소에서는 양도소득세 세무대리인 수수료로 300만원까지 받는 곳도 있으니 정확한 금액은 세무사 사무소에 직접 견적을 받아봐야 합니다.

                  양도소득세 세무사 비용 줄이려면

                  생각보다 양도소득세 세무사 비용이 만만치 않죠. 아무래도 양도소득세가 복잡하기 때문일텐데요. 능력있는 세무사는 양도소득세를 많게는 몇 백만원에서 몇 천만원까지 줄일 수 있기 양도소득세 때문에 이런 세무사 분들은 수수료가 더 비쌀 수도 있습니다.

                  양도소득세 세무사 비용을 아끼려면 국세청 홈텍스에 양도소득세를 직접 납부하며 되죠. 하지만 그러려면 양도소득세 법률과 규정 을 알고 있어야 하고 양도소득세 계산 방법 도 정확히 알아야 합니다.

                  만약 양도소득세 내역이 너무 복잡하고 법적으로 애매한 부분이 많다면 (ex. 영주권자 양도소득세 납부 등) 세무사 상담을 받아볼 것을 추천드립니다. 양도소득세 세무사 상담 비용은 대략 20~30만원 정도 하는데요. 상담 후 대리 신고까지 맡기면 상담 비용은 대부분 면제 해주고 있습니다.

                  따라서 양도소득세 세무사 비용을 줄이려면 상담과 대리 신고까지 같이 진행하는 것이 좋은 것 같습니다. 양도소득 금액이 커서 납부 세액이 많다면 상담으로 절세 방법을 찾아보는 것이 더 효율적인 방법이 될 수 있겠죠.

                  직접 납부와 비교

                  개인적으로 직접 양도소득세를 공부해니 대략 이틀 정도를 허비해야 했습니다. 저는 어느정도 세무 상식과 법률 지식이 있는데도 꼼꼼하게 정확한 양도소득세를 산정하려다 보니 그렇게 시간이 들더군요. 그래서 만약 직접 납부를 고민하고 있다면 본인의 시간과 양도소득세 세무사 비용을 잘 비교 해서 효율적인 방법으로 하시길 바랍니다.

                  요즘에는 국세청 홈텍스 시스템이 잘 되어 있어서 인터넷으로 직접 납부할 수도 있습니다. 양도차익이 1억 이하이거나 세금 관계가 복잡하지 않다면 개인이 직접 납부하는 것이 유리할 수도 있습니다.

                  • 양도소득세 국세청 홈텍스 납부 방법 (추가예정)

                  다만, 1년 내에 여러 건의 부동산 매매를 하는 경우 양도소득세 예정 신고 후 확정 신고를 별도로 해야 하는데요. 이처럼 세금 관계가 복잡해진다면 절세 차원에서라도 세무사 상담을 받아보는 것이 좋을 수 있습니다.

                  이상 이번 글에서는 양도소득세 세무사 비용에 대해 살펴보고 어떤 경우에 직접 납부를 해야하는지 살펴봤습니다. 양도소득세를 잘못 납부하면 과태료나 가산세를 물어내야 할 수도 있으니 주의해야 합니다. 만약 양도소득세 계산이 복잡하다면 세무사 상담을 고려 해보시길 바랍니다.


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