실물투자

국내 증권사 부동산금융 부문의 영업환경이 급변하고 있다. 치솟는 공사비에 금리이슈까지 겹쳐 개발사업 여건이 비우호적으로 돌아선 탓이다. 디벨로퍼와 함께 사업 초기부터 공동투자를 주도했던 증권사 입장에선 사업 변별력을 높여야만 살아남는 시점에 들어섰다. 더벨이 증권사 부동산금융 부문의 현황과 생존모색 방안을 살펴봤다.

이 기사는 2022년 06월 28일 14:25 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

미래에셋증권은 부동산금융 PI(고유계정·자기자본) 투자 영역에서 실물자산을 줄이고 부실채권(NPL) 비중을 늘리는 전략을 세웠다. 시장여건 악화로 단기 자금난을 겪는 프로젝트에 투자 기회가 많이 생길 것으로 내다봤다.

개발 공사비 인상은 향후 2~3년간 지속될 정도로 심각하게 받아들였다. 원가부담을 상쇄하기 위해 분양가 상승 여력이 큰 지역이나 임대료 인상이 가능한 프로젝트 위주로 접근할 계획이다.

◇데이터·물류센터, NPL 출회 가능성

미래에셋증권은 부동산금융 부문의 시딩북(Seeding Book)을 전년대비 600억원 늘렸다. 올해들어 순증가 규모는 220억원으로 이 가운데 공동주택이 80억원을 차지했다. 지난해 PI(고유계정·자기자본) 순증가 규모는 290억원을 차지한 바 있다. 이 중에서 공동주택은 39억원을 차지했다.

매년 PI 투자 규모를 늘리면서도 포트폴리오는 방어적으로 바꾸고 있다. 실물자산 비중을 낮추고 NPL 비중을 늘려 대응하겠다는 전략이다. 데이터센터와 물류센터 등도 급격한 금리상승으로 인해 가격이 떨어질 경우 NPL 중심으로 투자를 검토중이다.

이같은 판단에는 실물자산에 대한 비우호적인 투자환경이 크게 작용했다. 거시 경제지표 악화가 물류센터, 오피스, 상업시설 전반에 많은 영향을 끼칠 것으로 내다봤다.

실물자산의 경우 2~3년 전 준공한 건물의 선순위 리파이낸싱이 도래하는 점이 변수로 지목된다. 레버리지를 많이 썼던 상품일수록 이자비용 부담으로 매매가격이 폭락할 여지가 높아지고 있다. 원가상승 부담을 상쇄할 수 있는 임대료 인상이 얼마나 가능한지가 투자관건이라는 설명이다.

주택시장 역시 분양가 인상 여력이 큰 지역 위주로 접근할 계획이다. 서울 수도권 위주로 대상 PF 사업지를 좁혀나가는 방안을 세우고 있다.

상대적으로 사업 안정성이 높은 공모 사업지는 지자체 숙원사업 등을 중심으로 계속 문을 두드릴 예정이다. 올해 복정역세권 스마트시티 복합개발사업, 노량진 복합개발사업, 송도6·8공구 사업 등을 눈여겨보고 있다.

올해까지는 기존 투자가 호조를 이룬 덕분에 부동산 부문에서 목표수익 조정은 하지 않을 계획이다.

◇주용국 IB2부문 대표, 이마트 부지 매입 등 주도

미래에셋증권 부동산금융은 IB2부문에서 담당하고 있다. PF전문가로 통하는 주용국 대표가 IB2부문 수장을 맡았다. 주대표는 PF2본부 PF1팀장과 PF2본부장 자리를 두루 거쳤다. IB2부문 투자개발본부장직을 맡다가 부문장으로 올라섰다.

IB2부문내 4개 본부로 편성해 총 11개팀을 운영하고 있다. 임직원은 70명 이상이다. 개발 가능 인력 위주로 내부 충원을 검토하고 있다.

미래에셋증권은 그동안 굵직한 프로젝트를 도맡았다. 지난해 실물투자 이마트 성수동 사옥 인수에 나서 크래프톤과 함께 딜을 차지했다. 인수가격 1조원을 상회하는 프로젝트로 개발사업이 완료되면 성수동 일대 랜드마크 중 하나가 될 것으로 예상된다.

서교동 청년주택 개발사업을 비롯해 광주 누문지구 매입형 임대주택과 같은 사회 기여도가 높은 프로젝트에도 참여했다. 서교동 개발사업은 임대율 100%를 유지하고 있다. 광주 누문지구 사업은 공공지원 민간임대주택이다. 2850세대 중 2623세대를 10년 기간을 두고 임대방식으로 공급하고 있다.

예금, 적금, 주식투자, 실물자산투자, 부동산투자 등 투자의 종류에 대하여

개인이 자기의 자산을 유지 관리하나다는 것은 간단한 일이 아닙니다. 투자성만 추구하다가는 유동성 부족으로 곤란을 겪거나 파산할 수도 있고, 유동성만 고집하다가는 자산을 증식시키기 곤란하고 인플레이션 등의 상황이 발생할 경우 자산 감소로 인하여 현재 가치도 유지하기 어렵게 됩니다.

이러한 딜레마를 해결하고자 전통적으로 보유자금을 다양한 자산에 분산하여 유지, 관리하는 방법을 찾아 노력합니다.

그중에서도 특히 "자산 3분법" 이나 "자산 4분법"등이 제시되고 있는데 이는 보유자금을 어느 특정자산에 집중하는 것이 아니라 골고루 분산해 둠으로써 투자성과 안정서, 그리고 유동성을 확보하는 것입니다.

"자산 3분법" 에 의한 포트폴리오는 현금을 예금이나 적금으로 보유하는 기법, 금융상품인 주식에 투자하는 방법, 실물자산을 구입하는 형식으로 관리되고 있습니다. 실물자산에는 다양한 것들이 존재하지만 일반적으로 부동산을 대표로 들고 있습니다.

그럼 투자에 방법에 대하여 알아보겠습니다.

예금이나 적금은 금융기관에서 현금을 맡겨두는 것을 말합니다. 그냥 가지고 있으면 도난, 분실 등의 위험이 있지만 금융기관에 맡겨두면 안전할 뿐 만아니라 이자도 받을 수 있기 때문에 일석이조의 효과를 얻을수 있습니다.

금융기관에서 예치할 경우 언제든지 돌려받을수 있으므로 급전이 필요한 경우를 예상한다면 가장 합리적인 방법이 될 것입니다.

이러한 측면에서 금융상품에 가입하는 것은 안전성과 환금성이 최고라는 취지로 설명되고 있습니다.

그러나 안정성이라는 점은 어느 정도 타당하지 만 환금성은 특별한 의미가 없는 것으로 보입니다. 자기 돈을 정기 또는 부정기기간 동안 맡겼다가 다시 돌려받는 것이므로 환금이 아니기 때문입니다. 그리고 금융기관도 파산하고, 맡긴 예금도 일정금액 범위 내에서만 보장된다는 점에서 보면 안전성 또한 완벽한 것은 아님을 알수 있습니다.

금융기관에 예금이나 적금형태로 자금을 유치하는 것은 안전하기는 하지만 수익률은 최저수준입니다. 일반적으로 물가상승률 수준에서 정기예금 이자가 정해진다는 점에서 수익률은 사실상 제로라고 보아야 합니다. 특히 보통예금인 경우라면 이자가 무의미한 수준이므로 자산유지는 고사하고 자본잠식 상태가 될 수 있다는 점에서 수익률은 제로, 안전성은 보통에 불과한 것으로 볼 수 있을 것입니다.

환금성도 완벽하다고 볼 것은 아닙니다. 금융기관도 영업정지되는 경우가 더러 있고 이로 인하여 일정기간 예금을 인출할 수 없는 사태가 발생하는 것을 보면 수긍할 수 있습니다. 따라서 금융기관에 예치하는 것은 무의미한 것을 보이므로, 이를 자산 포트폴리오 수단으로 이용하기보다는 운영자금을 일시보관하는 수단으로 이해하는 것이 타당할 것입니다.

투자상품의 대명사처럼 여겨지는 주식은 남녀노소를 불문하고 누가나 쉽게 접근할 수 있는 영역입니다. 투자에 있어서 어떤 장벽이나 애로사항도 없습니다. 투자금만 있으면 누구라도 얼마든지 언제라도 참여할 수 있는 시장인 셈입니다.

주식시장은 산업자본 조달이라는 그럴듯한 명분으로 포장하고 있지만 실상을 들여다보면 도박처럼 함정이나 모순이 많다는 것을 발견할 수 있습니다.

주식의 투자성은 수치상으로는 확인되고 있습니다. 물가상승률을 언제나 앞질러 가고, 경우에 따라서는 부동산 수익률도 하찮은 것으로 실물투자 여겨질 만큼 매우높습니다. 하지만 부침이 심하고, 종합주가지수와 무관하게 개별 주식이 폭락하거나 상장폐지, 파산 등으로 휴지가 되기도 합니다.

주식의 위험성이나 부작용은 잘 알려지지 않고, 긍정적인 면만 부각됨으로서 일반인들의 주식투자 열기가 식지 않고 있습니다.

이러한 현상은 우리나라만의 문제는 아니고 자본주의 국가라면 공통적으로 경험하고잇는 현상입니다.

기업 자본조달이라는 취지는 사라지고 오직 돈 놓고 돈 먹기 식의 야바위시장으로 변질된 증권시장은 개선되기 어려울 것으로보입니다.

기업의 실질가치가 개별 주가를 결정하는 기준이 되기보다는 인위적으로 조작, 가공되거나 호도된 정보가 시장가격을 좌우하기도 하고, 하찮은 기업이라도 핫머니 유입과 적당한 정보만 뒷받침되면 순식간에 상승하기도 합니다. 분식회계 등을 실물투자 통하여 기업의 실질가치는 무시되기 일쑤이므로 이를 믿고 투자한다는 것은 매우 어리석은 것으로 보입니다.

주식은 투자상품 중에서 수익률이 가장 높고 환금성도 좋은 것으로 보고 있지만 수익률에 상응한 위험성이 존재하고 환금성도 개별 기업이 온전할 때나 가능한 것일 뿐입니다. 예금이나 적금은 수익성은 기대하기 어렵지만 원금은 유지할 수 있음에 비해, 주식의 경우에는 투자금도 전부 포기해야 하는 위험성이 상존하는 점에서 바람직한 투자대상물은 아닌 것입니다.

엄청난 자본력을 갖춘 기관이나 외국인들이 시장정보를 독점함에 따라 일반 투자자들에게는 너무 위험한 시장이 되어 버렸습니다.

수익률은 일정함에 비해 위험률은 무한대이며, 환금성도 보장받기 어렵다는 점에서 최악의 투자상품이라고 볼 수 있습니다. 따라서 가급적 참여하지 않는 것이 좋을 것입니다. 다만 주식시장도 부동산시장을 판단하는 선행지표로서 기능하고 있다는 점, 시중자금이 주식시장과 부동산시장을 번갈아 이동하고 있다는 점에서 주식시장 흐름을 관망하면서 부동산시장 추이를 분석해 보는 자세는 필요한 것입니다.

그융기관에 예치하거나 주식에 투자하게 되면 미래가치를 보전받기 어렵다는 점에서 또 다른 자산에 투자하기도 합니다.

실물자산은 투자성 있다고 판단되는 모든 재화가 해당되는 것으로 볼수 있는데, 일반적으로는 금, 은 등과 같은 귀금속이나 골동품, 미술품, 예술품등이 거론되고있습니다. 하지만 이러한 것들은 분실위험이 많고 법적으로 소유자를 공시하는 장부가 없으므로 보관에 어려움이 많을 수 밖에 없습니다.

자금을 실물자산으로 변환시켜 두는 것은 향후 자산가치를 그대로 유지할 수 있을 것이라는 믿음 때문입니다. 그러나 분실, 도난, 파손, 소실 등에 따른 위험이 상존하고, 이에 따른 다른 장치도 미비하다는 점에서 무턱대고 구입 보관할 것도 아닙니다.

20세기 이후 실물자산에 대한 관심은 더욱 확대되어 전통적으로 선호되던 자산뿐만 아니라 곡류, 육류, 석유류, 광물, 기타 원자재 등으로 그 범위가 더욱 확대되어 가고 있습니다. 그러나 이러한 물건에 투자하기 위해서는 상당한 자본력도 갖추어야 하고 보관장소나 유통망 확보 등에 따른 제반조건도 구비해야 되기 때문에 결코 쉬운 것이 아닙니다.

또 경기변동에 따른 국제시세에 적응하기 곤란한 점 등에서도 평범한 투자자들이 취급할 수 있는 자산이 아닙니다.

최근 펀드를 구성하여 이들 자산에 투자하고 수익을 분배하는 형식의 투자상품들도 많이 판매되고 있지만 환금성, 수익성, 안전성 면에서 오히려 주식보다 위험요소가 더 많은 것도 사실이므로 권장할 만한 투자자산은 아닌 것으로 보입니다.

각 자산에 대한 투자한계는 위에서 본 바와 같이 수익성, 안전성, 환금성 등에서 일장인단이 있기 때문에 어느 한 자산에 투자금을 전부 투입할 수는 없습니다. 따라서 개별 자산의 특징과 각자의 사정에 따라 적절히 배분하여 투자할 수밖에 없을 것입니다. 하지만 투자목적은 어디까지나 수익성을 추구하는 것이므로 이에 적합한 자산을 선택할 필요가 있습니다.

전술한 바와 같이 예금은 물가상승률에도 미치지 못하는 이자율로 인하여 수익성을 기대하기 어렵고, 주식은 위험하다는 점에서 바람직하지 못합니다. 기타 자산은 시장성이 없거나 시장변동성에 취약하기 때문에 투자성을 장담할 수 없으므로 바람직한 대상물로 보기 어렵습니다.

반면 부동산은 환금성이 부족하더라도 투자성, 안전성만큼은 다른 자산에 비해 강점을 갖고 있습니다.

투자성 측면에서 보면 주식이 부동산을 앞지른 것으로 나타나고 있지만 이는 표면적인 것에 불과합니다. 즉 특별한 부동산의 경우에는 주식도 범접할 수 없는 수익이 발생하는 경우도 많기 때문입니다.

안전성은 부동산만한 것이 없습니다. 부자라면 반드시 부동산을 구입하는 것도 자산을 안전하게 유지, 보전하는데 가장 유효적절한 수단이 되기 때문입니다. 안전성은 수익성과 배척관계라는 것이 일반적인 견해이지만 부동산은 그렇지 않은 특징도 있습니다.

안전하면 수익률이 낮고, 위험성이 높으면 수익률도 그만큼 클 수 밖에 없는 것은 당연하지만 부동산은 예외라고 할 수 있습니다.

특 특별한 위험요소를 안고 투자하거나 시장가치를 무시하고 구입한 경우가 아니라면 교환가치는 그대로 존재한다는 점에서 위험부담 없이 상당한 수익률도 유지할 수 있는 특징이 있는 것입니다.

따라서 부동산의 매력은 위험성은 제로수준, 안전성은 확실, 수익률은 최소 물가상승률 수준에서 무한대까지라는 특징을 갖고 있는 것입니다. 정형화 되어 있거나 시장성 있는 물건이라면 원하는 시점에서 얼마든지 현금화시킬 수 있으므로 환금성도 좋고, 매도를 못하더라도 담보제공 또는 전세, 임대 등을 통해서 상당한 자금을 확보할 수 있는 점에서 크게 걱정할 것도 없습니다.

부동산이 자산 중에서 가장 안전하다는 것은 전술한 바와 같습니다. 물론 부동산 종류에 따라 안전성 여부가 상이할 수 있지만, 일반적으로 보면 자연재해, 위난, 도난 등의 사정이나 경기변동 상황에서 가장 안전한 것으로 볼 수 있습니다. 건물이나 입목 등은 화재 등에 취약한 구조를 갖고 있기는 하나 이는 모든 자산에 공통된 문제일 뿐 부동산에 한정된 것은 아닙니다.

부동산이 안정자산에 속하기는 하나 환금성 측면에서 일정한 한계가 있음도 전술하였습니다.

하지만 이러한 점도 포트폴리오를 어떻게 구성하느냐에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다. 따라서 부동산에만 집중 투자할 경우에도 다양한 유형의 물건에 분산해 둠으로써 합리적인 포트폴리오가 가능할 수 있을 것입니다.

암호화폐로 예금, 대출, 실물 투자하는 ‘디파이’

최근 암호화폐와 블록체인 기반의 탈중앙화 금융, 즉 ‘디파이’(DeFi)에 대한 관심이 뜨거운데요. 암호화폐 예금해서 이자 받고, 암호화폐로 대출을 받고, 블록체인 기반 위에서 부동산이나 그림에 소액투자하는 등의 금융서비스를 말합니다. 디파이의 작동원리와 어떤 종류가 있는지, 기존 금융과는 어떻게 다른지 소개합니다.

최재홍 강릉원주대/교수, 강채은 디자인기자

홍재의 기자, 이수연 디자인기자

이재원 기자, 이대경 디자인기자

최재홍 강릉원주대/교수, 강채은 디자인기자

홍재의 기자, 장민주 디자인기자

이유미 기자, 김응찬 디자인기자

홍재의 기자, 박하영 디자인기자

이재원 기자, 이대경 디자인기자

홍재의 기자, 장민주 디자인기자

이유미 기자, 김응찬 디자인기자

귀하는 이와 같은 개인정보 수집 및 이용에 동의하지 않으실 수 있으며 동의 거부 시에도 서비스 이용에 제한이 없습니다. 단, 동의 거부 시 회원 가입이 제한됩니다.

경영자들은 의사결정을 하는 과정에서 계량적인 분석을 동원할 수도 있고 때로는 직관에 의지할 수도 있다. 특히 지금까지 많은 경영자는 사업성을 평가하기 위한 의사결정 방법으로 순현재가치(NPV)법을 애용했다. NPV법은 미래에 발생할 현금흐름을 현재 가치로 환산한 후 투자금액과 비교해 투자안의 타당성을 검증하는, 미래의 현금흐름을 안정적으로 가정하고 예측하는 정적인(static) 사업의 투자안 평가에 유용한 방법론이다.

그러나 경쟁 심화, 기술 다양성 및 발전 속도 가속화, 새로운 시장 등장 등으로 인해 기업의 영업 환경에 대한 불확실성이 점증하는 상황에서 이런 전통적인 투자 의사결정 방법은 미래 변화를 적극적으로 수용하지 못한다는 단점이 있다.

이에 반해 실물옵션 방법론은 전통적으로 사용되던 미래 현금흐름의 가치, 투자비용 등과 같은 변수뿐 아니라 사업의 변동성을 핵심적인 변수로 감안함으로써 좀 더 유연하며 동적인(dynamic) 투자를 할 수 있는 전략적인 도구다. 지금처럼 경영 환경의 불확실성이 급증하고 있을 때 의사결정을 내려야 하는 경영자가 매우 유용한 도구로 활용할 수 있다.

실물옵션이라는 개념은 최근에야 등장한 첨단 이론이지만, 그 근원은 아리스토텔레스 시대에서 찾아볼 수 있다. 아리스토텔레스는 소피스트 철학자인 탈레스가 찻잎으로 실물투자 6개월 후 올리브가 풍작이 될 것임을 예측하고 이로부터 어떻게 이익을 취했는가를 적고 있다. 탈레스는 적은 돈으로 올리브 압축기 소유자에게 일반적인 임대료를 주고 임대할 권리를 샀다. 수확기에 접어들면서 올리브 재배업자들이 압축기 부족을 호소하자 그는 압축기를 시장가격 이상으로 임대해 주고 원 소유자에게는 처음에 계약한 임대료를 지불함으로써 그 차액만큼의 이익을 얻을 수 있었다.

이 이야기에서 바로 옵션이 등장한다. 먼저 탈레스는 압축기를 빌릴 의무가 아닌 권리를 샀다. 그는 임대할 권리, 즉 살 수 있는 권리인 ‘콜옵션’을 매입한 것이다. 흉년이었다면 그는 임대를 하지 않았을 것이고, 손실은 처음에 투자한 적은 금액(옵션의 가격)에 한정됐을 것이다. 물론 현대에서는 찻잎을 통해 미래를 볼 수 있는 신통력이 존재하지 않으므로 이와 같은 확신을 가질 수는 없지만 적어도 이런 가능성에 대비해 옵션을 구입해 적극적으로 미래의 불확실성을 ‘이용’할 수는 있을 것이다. 즉 미래 환경변화에 따라 투자의 보류나 포기 또는 확장 등과 같은 옵션을 보유함으로써 더욱 능동적으로 변화에 대처할 수 있는 것이다.

이런 옵션들의 가치를 평가하기 위해 금융공학에서 활용되는 옵션가치평가 모형들을 활용할 수 있다. 실물옵션 방법론을 이용한 불확실성 아래에서의 불가역투자(irreversible investment)에 대한 연구는 지난 20년 동안 꾸준히 진행됐다. 확률적 가격 모형을 이용해 천연자원에 대한 투자안을 분석하는 것을 비롯해 분석의 적용 범위도 천연자원은 물론 신약 개발을 위한 연구개발(R&D) 투자 분석에서 IT 투자 분야에까지 확대되고 있는 추세다.

경영자는 주요 의사결정을 하는 과정에서 사실 수많은 유형의 실물옵션을 접한다. 성공적인 경영자라면 이런 옵션을 유형화하고, 그 가치를 극대화할 수 있는 방법을 모색할 것이다. 현재의 투자가 다음과 같은 전략적 목표를 달성해 준다면 이런 투자는 성장옵션(Growth Option)을 포함하고 있다고 간주할 수 있다.

한 소프트웨어 개발업체가 오락실용 게임을 개발하려고 한다. 게임 개발비용은 1억 원이 소요되고, 앞으로 이 투자로 인한 기대 현금흐름의 현재가치는 8000만 원이다. 따라서 현재 이 게임의 NPV는 2000만 원이 된다. 이런 분석 결과가 나왔다면 투자 집행이 매우 어렵다. 그러나 개발업체는 이 오락실용 게임을 온라인 네트워크상에서 구현할 수 있는 기술과 콘텐츠를 보유하고 있다고 가정하자. 그리고 이 개발업체는 3년 안에 이 실물투자 게임을 온라인 게임으로 만들 수 있다. 온라인 게임으로 만드는 데 드는 추가 비용은 2억 원이다. 이 경우 어떤 분석이 추가로 필요할까.

분명 이 투자에는 향후 온라인 게임으로 만들어져 시장 규모를 키울 수 있는 성장옵션이 내재돼 있다. 따라서 이 성장옵션의 크기를 옵션평가방법론으로 평가한 다음 전통적인 NPV와 결합시킬 수 있을 것이다. 비록 현재 마이너스 NPV인 투자안이라 하더라도 앞으로 추가 투자로 인해 수익을 올릴 수 있는 확률이 높다면 과감하게 투자해야 한다. 성장옵션은 바로 이러한 가능성을 적정하게 평가해 준다. 옵션 특성상 변동성이 높아질수록 값이 높아지기 때문에 온라인 게임 실물투자 개발과 함께 변동성이 높은 사업에서 성장옵션 가치는 더 높아진다.

두 번째 예로는 투자를 유예함으로써 더욱 정확한 정보를 얻을 수 있는 경우가 있다. 이를 ‘유예옵션(Deferral Option)’이라고 한다. 이는 보통 사업 라이선스 획득이나 특허권 획득 또는 높은 기술 진입장벽으로 인한 대규모 투자의 연장이 가능한 경우이다. 간단히 다음 사례를 살펴보자.

모바일 e메일 서비스에 관한 비즈니스모델 특허를 획득한 한 기업가가 5년 동안 경쟁 없이 제품을 개발할 수 있는 권리를 갖고 있다고 가정하자. 앞으로 투자할 개발비용을 현재 가격으로 환산하면 5억 원이 나오고, 이 투자로 인한 미래 기대현금흐름은 매년 1억 원으로 추산된다. 따라서 투자계획의 NPV는 위험감안할인율 15%를 적용할 경우 마이너스 1억6500만 원이다.

NPV 기준으로 판단할 경우 이 투자는 적합하지 않다. 그러나 NPV가 간과하고 있는 점은 투자를 당장 할 필요가 없다는 점과 기대현금흐름은 변동성이 있기 때문에 앞으로 얼마든지 변할 수 있다는 점이다. 따라서 NPV만으로 의사결정을 하지 말고 유예옵션까지 감안해 투자안의 가치 평가를 다시 실시할 필요가 있다.

마지막으로 성장옵션과 반대인 ‘포기옵션(Abandon Option)’도 있다. 투자환경 변화로 인해 투자의 규모 또는 범위를 축소하거나 사업 자체를 매각할 수 있는 권리가 있는 경우다. 다음의 예를 살펴보자.

A기업은 실물투자 모바일 인터넷 통신을 개발하기 위해 몇몇 파트너와 컨소시엄을 구성해 투자하기로 했다. 초기투자비용이 100억 원이며 기대현금흐름의 현재가는 110억 원이다. 이 프로젝트의 총 기간은 10년이며, 중도에 50억 원에 이 프로젝트를 다른 파트너에 매각할 수 있는 옵션이 있다.

A기업은 개발 도중에 기대현금흐름이 적어도 매각액보다 높으면 실물투자 투자를 계속할 것이다. 그러나 기대현금흐름이 매각액보다 낮으면 매각옵션을 행사할 것이고, 이러한 권리의 가치가 포기옵션의 가치가 될 것이다.

이상에서 살펴본 바와 같이 실물옵션은 크게 세 가지 유형으로 분류될 수 있지만 경우에 따라 이러한 옵션들이 투자계획의 집행 단계에 여러 형태로 포함돼 있는 경우가 있다. 이런 경우를 ‘복합옵션(Com -pound Option)’이라고 한다. 또 투자 결과를 평가하는 데 불확실성의 요인이 하나가 아닌 여러 가지가 있을 때도 있다. 예를 들어 신기술 개발을 위한 투자에서는 투자 결과로 얻는 상품의 시장가격 및 수요가 불확실성의 근원이 될 수도 있지만 기술적인 성공 여부도 불확실성의 중대한 원천이 된다. 이 경우 시장가격과 기술적 불확실성이 공존하고 있는 셈이다. 이런 유형의 옵션에 대한 가치 평가는 일반 옵션의 평가 방법론을 확대시켜 산출할 수 있다.

특정 사업에 내재된 옵션의 가치가 얼마나 되는가에 대한 계량적 방법론으로는 금융 옵션의 가격결정 공식을 이용할 수 있다. 가장 보편적으로 사용되는 방법은 블랙-숄즈 옵션가격 공식이다. 이 공식은 미국의 마이론 숄즈와 피셔 블랙이 1973년에 발표했고 로버트 머턴에 의해 수학적으로 보완됐다. 숄즈와 머턴은 블랙-숄즈 공식의 학술적 가치를 인정받아 1997년에 노벨 경제학상을 받았다. 블랙-숄즈 공식은 개별 주식에 대해 미래 특정 시점에서 그 주식을 미리 약정한 행사가격으로 사거나 팔 수 있는 권리에 대한 가치평가 공식이다. 권리이기 때문에 반드시 이행해야 하는 선물계약 가치평가 방법과 큰 차이가 있다.

블랙-숄즈 공식에서 옵션 권리의 가치를 결정하는 변수는 일반적으로 여섯 개 정도다. 바로 현재의 주식가격, 행사가격, 주식가격의 변동성, 주식으로부터 발생하는 배당금, 옵션 계약의 잔존 만기, 무위험 이자율이 주된 변수다. 물론 이는 시장에서 거래되고 있는 개별 주식에 대한 옵션의 가치를 구하는 공식이기 때문에 이를 실물옵션의 범주로 옮겨와 적용하기 위해서는 각 변수에 대해 전략적인 해석이 필요하다.

먼저 주식가격은 특정 사업 기회로부터 발생하는 모든 미래 현금흐름의 실물투자 현재가치로 간주하면 된다. 행사가격은 사업 기회의 잔존 기간에 발생하게 될 모든 고정비용의 현재가치다. 변동성은 미래 발생할 현금흐름에 대한 불확실성인데, 불확실성이 클수록 옵션 가치는 높아진다. 사실 이 부분이 전통적 현금흐름할인법과 결정적으로 다른 부분이다. 옵션이란 게 현금흐름 상승 시에는 모든 이익을 향유하지만 하락 시에는 옵션 권리를 행사하지 않아도 돼 손실이 옵션을 구입하기 위해 지출한 프리미엄으로 국한되기 때문에 불확실성이 클수록 옵션 가치는 올라간다. 배당금은 주식의 경우 배당락으로 인해 주가를 하락시키기 때문에 콜옵션의 가치를 떨어뜨린다. 배당에 대한 실물옵션의 해석은 옵션을 유지하기 위한 비용지출 또는 의사결정 지연으로 인해 경쟁자 진출에 따른 미래 현금흐름의 손실분으로 해석하면 된다. 한편 옵션의 잔존만기는 옵션 가치를 증가시킨다. 그 만큼 기회 창출 기간이 길어지기 때문이다. 사업 기회가 살아 있는 기간을 말하는데 잔존만기는 상품의 주기, 경쟁의 정도, 특허기간 등과 같은 개념으로 실물옵션에서 적용된다. 이자율은 무위험 이자율로 미래 현금흐름을 할인하는 역할을 한다. 이자율이 증가할 때 콜옵션인 경우 미래에 지출하게 되는 행사가격의 현재가치를 하락시켜 콜옵션의 가치가 증가한다.

옵션 가치는 앞에서 언급한 6개 변수에 의해 좌우된다. 따라서 개별 변수에 대해 경영자가 전략적인 사고를 한다면 사업에 내재된 실물옵션의 가치를 극대화시킬 수 있다. 통상 실물옵션의 대표적인 사례로 많이 인용되는 경우가 유전 개발을 수행하는 정유회사들의 선택적인 전략이다. 북해에서 실제로 원유 탐사를 수행한 영국 BP의 사례를 생각할 수 있다. 일단 원유 탐사를 위한 라이선스 획득을 하고, 초기 지질 탐사를 한다. 결과가 긍정적이면 시험 시추를 하고 그 다음에 평가용 시추를 추진한다. 모든 결과가 긍정적인 경우 마지막으로 가장 투자비용이 많이 드는 본격 시추에 착수하게 된다. 이는 단계별로 향후 사업을 추진하거나 철수할 수 있는 실물옵션의 전형적인 사례를 보여 준다. 앞에서 언급한 옵션 가치 변수 6개에 대해 BP가 취한 여러 전략적 선택을 반추하면 경영자들이 불확실성 시대에 실물옵션의 가치를 극대화할 수 있는 방법론을 찾아볼 수 있다.

이는 사업의 가장 기본적인 목표가 된다. 이를 위해서는 제품의 단위 판매가격을 높이거나 동일 비용으로 더 많은 제품을 생산하는 방법을 고려할 수 있다. BP는 유전 개발 라이선스 구역을 할당받았을 때 사실상 개발을 유예할 수 있는 옵션이 있다는 점을 간파했다. 이에 따라 BP는 이미 라이선스를 받은 주변 지역에서 시추 활동을 하는 경쟁기업들의 개발 활동을 장려하는 한편 자신의 투자를 미루는 전략을 취했다. 이로 인해 향후 유전 개발로 발생하는 수입의 불확실성은 높아졌다. 그러나 경쟁자들이 개발을 진행함으로써 원유 매장량에 대한 좀 더 정확한 정보를 얻을 수 있었고, 그들이 공급하게 될 물량을 추산해 가격과 관련한 정보도 더욱 정확히 얻을 수 있다는 혜택을 얻었다. BP는 이런 정보를 토대로 원유가격이 최대가 되는 시점을 전략적으로 선택해 시추 활동을 벌였다.

비용 감소는 규모의 경제 또는 범위의 경제를 통해 실물투자 달성이 가능하다. 규모의 경제를 향유하기 위해 적극적인 M&A 전략을 취할 수 있다. BP의 경우 첨단 기술을 효율적으로 적용해 좀 더 적은 수의 시추공과 더욱 가벼운 플랫폼을 도입함으로써 개발비를 절감했다.

미래 현금흐름의 불확실성을 높이는 게 사업의 위험을 증가시키는 부정적인 요소라고 생각할 수 있지만 앞에서 언급한 것처럼 이는 실물옵션 입장에서 보면 오히려 가치를 증가시켜준다. 이는 경영자가 미래 사업에 대한 여러 가능성을 많이 확보할수록 옵션 가치가 올라가기 때문이다. 특정 사업에 대한 독점적 사업권을 획득했거나 독보적인 기술력을 보유하고 있어서 경쟁으로부터 보호되고 있다면 경영자는 최대한 미래 현금흐름의 가능성을 다양하게 만들어야 한다. BP는 투자를 지연시킴으로써 미래 현금흐름 불확실성을 높였지만 역설적으로 비용절감을 위한 다양한 기술 개발에 대한 투자를 확대해 옵션 가치를 극대화했다.

옵션을 행사하는 시점이 길어질수록 불확실성은 증가한다. 즉 옵션적 사고방식에서 이는 더 많은 기회가 생길 수 있음을 의미한다. 사업 특허권 연장, 기술 개발에 대한 투자 확대를 통한 독점적 진입장벽 구축, 판매망 또는 협력업체와의 독점적 계약 구축 등이 옵션 기간을 연장하는 방법에 해당된다.

여기서 배당은 주식을 갖고 있을 때 받는 배당금이 아니라 옵션 행사를 기다리는 시점에서 발생할 수 있는 현금흐름의 감소를 의미한다. 경쟁자 출현이나 시장 수요 감소로 미래 현금흐름이 감소할 경우 옵션 가치가 하락하기 때문에 이를 방지하기 위해 노력해야 한다는 것이다. 여러 형태의 직·간접적인 진입장벽 구축, 로비를 통한 제도적인 진입장벽 구축 노력 등을 통해 미리 현금흐름 감소를 최소화할 수 있다.

실물옵션은 학술적으로 20년 전부터 연구돼 온 분야다. 그러다가 2000년 전후 인터넷을 기반으로 이들 사업 모델의 가치 평가가 기존 NPV 방식으로 도저히 불가능하다는 판단에 따라 대안 모형으로 각광받기 시작했다. 실물옵션 기법은 성장 회사들이 갖고 있던 여러 성장성을 제대로 반영해 줄 수 있었기 때문이었다. 그러나 옵션의 가치평가는 사업의 변동성을 측정하는 문제와 함께 이용자의 자의성이 개입될 수 있는 여지가 많기 때문에 실제 적용할 때에는 주의를 기울여야 한다. 자칫 지나친 자의적 해석이 개입될 경우 실물옵션의 가치를 과도하게 평가함으로써 잘못된 의사결정을 내릴 수 있기 때문이다. 또 실물옵션 가치에 영향을 미치는 요인들이 모두 동등한 영향력을 행사하는 것은 아니다. 따라서 좀 더 입체적으로 실물옵션 가치에 영향을 미치는 요인들에 대한 분석이 필요하다. 이를 통해 앞에서 언급한 단가 인상, 비용 축소, 독점적 기술 또는 특허 개발, 제도적 진입장벽 구축, 미래 기회 다양성 구축 등 여러 경영 활동 가운데 어디에 초점을 맞추는 것이 가장 효과적인가를 판단해 경영목표의 전략적 우선순위를 정해야 한다.

필자는 서울대 국제경제학과를 졸업하고 미국 브라운대에서 경제학 박사 학위를 취득했다. 수원대 경영학부 부교수를 역임했으며 등 주로 파생상품의 가격결정과 관련한 논문들을 발표했다. 현재 국내 주식시장에서의 위험요소와 가격 간의 관계, 국내 주식형 펀드들의 유형 분류와 성과 분석 등과 관련한 연구를 하고 있다.

원자재 실물투자 가이드

: 한국인을 위한

• 180원 (1% 적립)
• 5만원이상 구매 시 2천원 추가적립?

이 책을 구입하신 분들이 산 책

품목정보

출간일	2006년 05월 10일
쪽수, 무게, 크기	174쪽 | 312g | 크기확인중
ISBN13	9788989664024
ISBN10	8989664020

책소개 책소개 보이기/감추기

원자재 투자는 생각보다 쉽다. 주식거래 계좌를 개설한 사람은 사무실과 가정의 컴퓨터 앞에서 상장지수펀드를 통해 금, 은을 비롯한 많은 원자재 상품을 쉽게 소유, 거래할 수 있게 되었다.

목차 실물투자 목차 보이기/감추기

2. 원자재에 투자하라
뜨거워진 원자재시장
농산물 - 미래의 먹거리전쟁
원자재지수와 한국내 투자펀드

3. 원자재 개별종목 따라잡기
금은방이 뜬다
산업용 원자재는 경기를 탄다
농산물, 큰돈이 된다

저자 소개 (1명)

회원리뷰 (4건) 리뷰 총점 5.1

요즘들어 많은 사람들이 관심을 가지고 있긴 하지만, 아직도 조금은 낯선원자재 투자에 대한 관심을 불러일으키고 추천하는 간략한 가이드 북이다.Jim Rogers가 지은 'Hot Commodities'보다는 간략하고 투자상품에 대한소개가 좀 많은 편이다. 원자재의 가격변동 원인이라든지, 원자재에 대한설명은 부족한 편이나, 쉽게쉽게 썼기 때문에 머리가 아프다든지, 이해가어려운 부분은 적다.최;

요즘들어 많은 사람들이 관심을 가지고 있긴 하지만, 아직도 조금은 낯선
원자재 투자에 대한 관심을 불러일으키고 추천하는 간략한 가이드 북이다.

Jim Rogers가 지은 'Hot Commodities'보다는 간략하고 투자상품에 대한
소개가 좀 많은 편이다. 원자재의 가격변동 원인이라든지, 원자재에 대한
설명은 부족한 편이나, 쉽게쉽게 썼기 때문에 머리가 아프다든지, 이해가
어려운 부분은 적다.

최근, 국제 원자재 관련 회사에서 일하고 있는 기념 및 이해를 돕고자 읽었는데,
원자재에 관한 지식이 거의 없다든지, 조금 더 깊이 있는 책을 원한다면
'Hot Commodities(상품시장에 투자하라)'를 더욱 권한다.

그래도 관련 서적을 읽고 또 읽다 보면 시루속의 콩나물 처럼 자라나는게
있을거라 믿는다.

아직 원자재에 대한 자세한 정리가 되어있는 서적이나 보고서가 거의
없는 현실에서 앞으로 내가 조금씩 정리해보고자 한다.

처음 책을 받아들고 울 회사 직원이나 내가 했던 첫 마디가.. "넘 하네.." 였다. 실제로 책을 본 사람은 안다. 무려 18,000원이나 하는 책이 이 정도 두께라니. 정말 회사 돈으로 산 책 아니었으면 많이 아까울뻔했다.책이 얇은 만큼 내용도 그렇게 풍부하지는 못하다. 사실 우리 회사에서 이야기되는 범위를 크게 벗어나지 못했다. 왠만한 이야기는 다 들어본 이야기나 해본 이야기. 단;

처음 책을 받아들고 울 회사 직원이나 내가 했던 첫 마디가.. "넘 하네.." 였다. 실제로 책을 본 사람은 안다. 무려 18,000원이나 하는 책이 이 정도 두께라니. 정말 회사 돈으로 산 책 아니었으면 많이 아까울뻔했다.

책이 얇은 만큼 내용도 그렇게 풍부하지는 못하다. 사실 우리 회사에서 이야기되는 범위를 크게 벗어나지 못했다. 왠만한 이야기는 다 들어본 이야기나 해본 이야기. 단지 혼자서 이정도 내용을 파악하고 있는 저자가 부러웠다. 난 보고서 하나씩 써가면서 배우고 있는데,,

내가 눈여겨 봤던 우라늄이나 오렌지 주스(FCOJ)에 대한 내용도 간략하게 언급되어있다. 정말 꼭 해야하는 이야기만 포함해서 말이다.

울 회사 사장님 친구분이시라고 그러기도 하던데.. 확실한지는 모르겠고.

아무튼 원자재 투자는 피할 수 없다는 생각이 든다. 짐 로저스는 확실히 빨랐다. 이미 원자재 수퍼 사이클의 시작을 알고 있었다. (그러고 보니 이 책이 Hot Commodity와 비슷한 느낌의 책이다.) 아직도 안 늦은 것 같다. 거대한 펀드들이 하나 둘씩 원자재로 영역을 넓히고 있고, 일본에서도 증권사들이 수익 확보를 위해 원자재 직접 투자에 손을 뻗히고 있다.

우리 나라는 아직 반응이 없는 편.

지난해 처음 거래가 시작된 ELW가 1년만에 전세계 3위의 거래 실적을 보이고 있을 만큼 우리나라는 괜찮은 투자에 사람들이 몰리는 곳이다. 특히 대부분의 투자 자산이 '부동산' 아니면 '현금'으로 구성되어 있어 향후 투자 자산으로 엄청난 자금이 몰릴 가능성이 크다.

이것도 칼럼에 한번 써야겠다. 향후 한국의 자산 운용 분야에 엄청난 변화가 찾아올 것이다. 그걸 떠나서도, 원자재에 대해 무지하게 생소하게 생각하겠지만, 막상 주식이나 다른 투자 상품과 상호 연관성이 아주 높은 편이라 쉽게 사람들에게 다가갈 수 있을 것이다.

일단 실물투자 서점 가서 이 책 한번 읽어볼 것을 권한다. 짐 로저스 책과 함께, 원자재가 투자할만 하다는 것과 어떤 것들이 있고 주로 어떤 것들이 이슈가 되는지 등 좀 알고나서 보면 참 기본적이고 필수적인 것만 언급했다는 생각이 들만큼 간결하게 쓰여진 책이다.

요즘 한창 원자재 붐이 일고 있는데다 평소 개인적인 관심이 있던 가운데 모 신문의 칼럼을 통해 저자를 알게 되었고, 이동엽씨의 저서를 알게 되었습니다. 책 목차를 보고 단번에 주문했는데, 심하게 얘기해서 인터넷 검색만 좀 열심히 해도 이 정도의 내용은 알 수 있지 않나. 할 정도로 내용의 부실함에 큰 실망했습니다. 분량도 170페이지. 100장이 채 안;

요즘 한창 원자재 붐이 일고 있는데다

평소 개인적인 관심이 있던 가운데

모 신문의 칼럼을 통해 저자를 알게 되었고,

이동엽씨의 저서를 알게 되었습니다.

책 목차를 보고 단번에 주문했는데,

심하게 얘기해서 인터넷 검색만 좀 열심히 해도

이 정도의 내용은 알 수 있지 않나. 할 정도로

내용의 부실함에 큰 실망했습니다.

분량도 170페이지. 100장이 채 안되는 데

책의 분량을 갖고 그 책의 내용을 어찌

평가하는습니까. 하지만, 너무 책 값이 비싼게 아닐까요?

Part4인 '그래도 한국이 좋다'는 말 그대로 너무 부실합니다.

고작 열 줄 남짓한 한 문단의 내용이 다 입니다.

그것도 한국인들의 자산 포트폴리오 현황을 언급하는 게 다 더군요.

원자재에 어떤 방향으로 접근해야하는지 한마디도 언급이 없습니다.

그리고 한국의 원자재 기업 소개도 두 페이지가 채 안되는 지면에

이건산업을 소개했는데, 책이 출간된 2006년 5월이면 비교적 최근인데

저자의 경력과 이력을 고려한다면 좀 더 많은 기업들을 소개했어야

하지 않았을까요? 대단히 실물투자 아쉽습니다.

각 선물 종목마다 국내증권/투자 회사들의 관련상품들을

소개했는데, 이것은 시의성도 떨어질뿐더러 크게 할애할 부분은

오늘, 다른 경로를 통해 알게 된

짐 로저스의 '상품시장에 투자하라'란 책을 받아봤습니다.

지금 초반 100페이지가량을 읽어내렸는데,

2004년 출시되고, 한국어판이 이듬해 나왔는데

내용도 너무 흥미롭고 그 구성면에서 저자가

얼마나 성실하게 준비하고 치밀하게 분석했는지 그 깊이가 느껴지더군요.

평소 이동엽씨의 원자재 실물투자가이드에 대한 리뷰를 올릴까말까. 망설이다가,

오늘 짐 로저스의 책을 읽기 시작하며. 누군가 피드백을 꼭 줘야겠다는 생각에

그리고..개인적으로 ..저자가 칼럼을 쓰고 있는 모 매체의 그거..

특히 최근 글..원자재 붐이 다소 '업'이 되셨는지..

독자들에게 '공부좀 하시죠' 누차 언급을 하시던데..

독려해 주시는 것도 좋지만, 시간 되실 때 출간하신 책의

질적양적가격적측면에서 개선해 주셨으면 하네요.

배송/반품/교환 안내

배송 안내

안전하고 정확한 포장을 위해 CCTV를 설치하여 운영하고 있습니다.

고객님께 배송되는 모든 상품을 CCTV로 녹화하고 있으며, 철저한 모니터링을 통해 작업 과정에 문제가 없도록 최선을 다 하겠습니다.