분산투자

이동현
단국대 도시지역계획학 박사, 부동산건설대학원 외래 교수

본 연구는 개인투자자가 상장리츠를 활용하여 투자위험을 감소시킬 수 있는 방안을 실증분석하였다. 주식시장의 변동성이 확대되었던 2020년도를 분석기간으로 선정하여 GARCH-M모형으로 상장리츠와 개인투자자의 포트폴리오 간의 베타값을 추정하였다. 추정된 베타값은 시장상황에 따라 변동하며 개별 상장리츠의 특성에 따라서도 차이가 있다는 것을 확인하였다. 또한 개인투자자가 분산 정도가 낮은 포트폴리오를 구축한 경우에도 베타값이 가장 낮은 상장리츠를 선택적으로 편입하여 분산투자의 효과를 기대할 수 있음을 발견하였다. 다음으로 상장리츠의 최적편입비중에 대한 분석을 통하여 개인투자자는 수익성이 우수하고 베타값이 낮은 상장리츠를 선택하여 자신의 포트폴리오에 최소한의 비중으로 편입하더라도 시장지수를 보유한 것과 동등한 수준의 분산투자 효과와 시장지수를 상회하는 수익률을 동시에 달성할 수 있음을 실증하였다. 이와 같은 결과는 개인투자자가 잘 선택된 상장리츠를 자신의 포트폴리오에 편입하여 수익률의 희생 없이도 분산투자의 효과를 기대할 수 있음을 시사한다. 본 연구는 상장리츠와 주가지수간의 상관관계를 분석한 선행연구들과 차별화하여 개인투자자 입장에서 상장리츠의 분산투자 효과를 분석하고 개인투자자가 상장리츠를 활용하여 투자위험을 감소시킬 수 있는 구체적인 실현방안을 제시한 데 그 의의가 있다.

This study examined the diversification effect of listed REITs for retail investors. During 2020, when the stock market has shown extreme volatility, the GARCH-M model was exploited, and the beta coefficients of the 분산투자 listed REITs on retail investors’ portfolios were estimated. The estimated beta coefficients were time-variant and conditional on the characteristics of the listed REITs. Retail investors with less diversified portfolios can achieve a diversification effect by carefully selecting the superior listed REIT with the lowest beta. In an analysis of the optimal portfolio weight for the selected listed REIT, retail investors can achieve the maximum diversification effect, which is equivalent to that of the market portfolio, by including only the minimal amount of the listed REIT to the existing portfolio. These findings suggest that the diversification effect of the listed REIT is subject to the correlation structure and the characteristics of the listed REITs. Unlike previous studies that examined the correlation structure between the listed REITs and the broad market index, this study examined the diversification effect of REITs for retail investors and provided practical insights to reduce their portfolio risk through the use of listed REITs.

박분산씨는 인터넷을 조회하여 수익률 상위펀드 5 개를 꼽아 이 펀드들에 자금을 나누어 가입했습니다.

그런데 이 5 개의 펀드는 A 사의 중소형주펀드 , B 사의 중소형주펀드 , C 사의 중소형주펀드 , D 사의 중소형주펀드 , E 사의 중소형주펀드로 동일한 유형의 펀드였습니다 . 왜냐하면 박분산씨가 펀드수익률을 조회하는 시점에 중소형주의 수익률이 높아진 시점이었기 때문에 수익률 상위를 차지한 펀드들이 모두 중소형주펀드였던 것입니다 .

30 년간 교직 생활을 하다가 퇴직한 김나눔씨도 ‘계란은 한 바구니에 담지 마라’라는 투자격언에 따라 분산투자하기 위해 증권사를 5군데로 나누어 발품을 팔며 분산투자를 하였습니다 .

그런데 나중에 알고 보니 A 증권사에서도 차이나펀드 , B 증권사에서도 차이나펀드 , C 증권사에서도 차이나펀드 , D 증권사에도 차이나펀드 , E 증권사에도 차이나펀드를 가입한 것이었습니다 .

분산씨와 나눔씨의 분산투자는 무엇이 문제인 걸까요 ?

분산씨와 나눔씨 모두 가입하는 증권회사를 기준으로 분명히 나눠 담았습니다 . 그러나 안타깝게도 , 두 명의 분산투자는 모두 바람직하지 않은 나누어 담기였습니다.

‘ 계란을 한 바구니에 담지 분산투자 마라 ’ 는 투자격언을 따른 것이지만 , 바람직하지 못한 분산투자인 거죠 .

그렇다면, 도대체 어떻게 나눠 담으라는 말일까요 ?
즉 , 분산투자의 원칙은 무엇일까요 ?

계란은 “ 비슷한 성격을 가진 ” 바구니에 나눠 담지 마라 .

분산투자에서 중요한 지표는 바로 ‘ 상관계수 ’ 라는 것입니다 .

“ 두 자산이 얼마나 비슷하게 움직이느냐 ” 의 정도 를 나타내는 ‘ 상관관계 ’ 또는 ‘ 상관계수 ( ρ ) ’ 가 분산투자의 중요한 기준이 됩니다 .

상관관계가 낮은 자산끼리 즉 , 서로 같이 움직이지 않는 자산끼리 분산투자를 해야 위험이 줄어드는 효과가 생긴다는 점입니다 . 한 자산의 수익률이 좋지 않을 때 다른 한 자산의 수익률이 좋아져야 바람직한 포트폴리오가 되는 것이죠 .

상관계수 ( ρ ) 는 +1 의 값부터 -1 의 값의 범위를 갖습니다 . 만약 두 자산의 상관계수가 +1 이라면 두 자산은 완전히 똑같이 움직이는 자산이라는 뜻이죠 . 반대로 상관계수 값이 -1 이라면 완전히 반대로 움직이는 관계란 뜻이며 서로 보완적인 포트폴리오가 되어 위험을 제거해 줄 수 있습니다 .

하지만 완벽한 상관계수를 갖는 걸 찾기는 쉽지 않습니다 . 그래서 상대적으로 낮은 상관계수를 갖는 두 자산 을 선택해야 합니다 .

상대적으로 낮은 상관계수를 가진 대표적인 두 자산이 바로 ‘ 주식 ’ 과 ’ 채권 ’ 입니다.

그러므로 주식에 주로 투자하는 자산 ( 예 : 주식형펀드) 바구니와 채권에 주로 투자하는 자산 ( 예 : 채권형 펀드) 바구니로 나누어 투자하는 것이 가장 현실적이고 바람직한 ‘ 계란을 나누어 담기 ’ 가 되는 것입니다 . 물론 분산투자 원자재 , 부동산 등의 자산 바구니를 추가할 수도 있죠 .

[팍스넷뉴스 공도윤 WM부장] 올해 자산운용업계를 대표하는 키워드를 하나만 꼽으라면 단연 'ETF'다. 국내 ETF 규모는 70조원을 넘었고, 글로벌 ETF 규모는 1조달러를 돌파했다. 사상 최대 규모다.

팍스넷뉴스는 상반기 'ETF시대'라는 이름으로 총 23편의 연재기사를 내보냈다. 기사가 나가는 동안 분산투자 패시브 위주였던 ETF 시장에 액티브라는 샛별이 등장해 자리잡았고, 국내 주식은 물론 미국과 같은 해외 주식이 투자자산으로 대거 포함됐고, 투자종목은 반도체, 자동차, 2차전지 등 제조회사에서부터 자율주행, 메타버스, NFT, 비트코인고 같은 혁신 신흥기업으로 다양해졌다.

자산운용사 간 시장점유율 싸움도 치열해 졌다. 총자산규모(AUM)나 ETF 시장점유율 기준으로 1위는 삼성자산운용이지만 미래에셋자산운용이 바짝 쫓고 있다.

업계는 해외시장에 빠르게 진출해 다양한 투자자산을 확보한 미래에셋운용의 경쟁력을 높게 평가하고 있다. 박현주 미래에셋 회장이 강조하는 분산투자가 경영에서도 빛을 발했다. '내수용'이라 비난 받는 다른 국내 운용사와 달리 미래에셋운용은 적극적인 해외진출로 사업다각화의 성과를 내고 있다.

국내 운용사중 해외에서 직접 펀드를 판매하는 운용사는 미래에셋이 유일하다. 미래에셋운용은 캐나다 자산운용사 호라이즌과 글로벌X를 인수하며 현재 한국, 미국, 캐나다, 홍콩 등 10개국에 ETF를 상장해 운용하고 있다. 자산군별 분산투자 차원에서 보면 '해외자산' 투자가 이뤄지는 유일한 운용사라는 의미이기도 하다.

미래에셋운용은 매출이나 순이익면에서 국내운용사 탑을 자랑한다. 올해 역시 해외법인이 중심이 되어 압도적인 실적 증가를 보였다. 해외법인 누적순이익(3분기 기준)은 국내법인 보다 200억원 많은 2651억원을 기록했다. 덕분에 3분기 기준 당기순이익이 전년대비 73.7% 증가했다. 반면 삼성자산운용의 당기순이익 증가율은 7.9%에 불과하다.

장기투자수익률을 높이기 위해 분산투자가 필수이듯, 사업 다각화는 변화에 대응하기 위한 필수 전략이 되고 있다. 코로나19팬데믹을 이겨낸 기업들은 사업다각화로 내수시장 침체의 위기를 이겨냈다.

미국 주식시장 시가총액 상위권을 차지하고 있는 아마존, 애플, 알파벳, 비자 등도 꾸준히 사업다각화를 통해 변화에 대응하고 있다. 온라인 서점으로 출발한 아마존은 오프라인 매장 인수, 클라우드 사업 진출, 전기차 회사 투자 등 꾸준히 사업영역을 확대하고 있다. 애플은 넷플릭스와 같은 동영상 서비스와 뉴스 구독 서비스에 투자하고 있다. 비자는 핀테크 회사 어스포트, 베리파이, 페이웍스, 램버스, 고젝, 플레이드 등을 인수하며 빅테크사의 금융권 진출에 맞서고 있다. 필름 회사 코닥은 사라졌지만 카메라 필름 제조기술을 응용해 디스플레이, 의료장비, 화장품 등으로 사업을 다각화한 후지필름은 살아남았다.

국내 금융사들도 빅테크기업의 진화에 맞서기 위해 다양한 비대면서비스를 출시하고 마이데이터 사업에 뛰어들거나 M&A(인수합병)를 통해 사업영역을 확대하고 있다.

그에 반해 자산운용사는 업의 특성을 이유로 분산투자 들며 한발 뒤로 물러서 있다. 공모와 사모펀드 판매 모두가 가능한 종합운용사를 제외하면 대부분 특정 투자자산에 특화된 중소규모의 자산운용사가 수두룩하다. 그러다보니 주식시장의 상승과 하락에 따라 자산운용사의 운명도 오르막 길과 내리막 길을 오고간다. 최근 몇 년을 돌아보면 규제완화로 급성장한 사모펀드가 부실사태로 타격을 받고, 직접투자 흥행 속에 공모형펀드의 인기가 급격히 떨어졌다. 성장주의 높은 수익률에 가치주 투자는 한동안 투자자의 외면 당하기도 했다.

늘 그래왔듯, 운용사의 전체 규모는 계속 커질 것이다. 내년에도 분산투자 ETF는 흥행을 이어가고, 디폴트옵션, TDF, 리츠 등의 상품 덕에 퇴직연금으로의 머니무브는 더욱 거세질 것이며, 수익률을 높이려는 연기금의 니즈에 자산운용업계로 자금은 꾸준히 유입될 것이다. 거슬리는 부분이 있다면 커진 파이만큼 그것을 차지하려는 경쟁자도 늘었다는 것. 임인년 검은 호랑이의 해에도 탄탄한 경쟁력을 갖춘 이와 아닌 이의 격차는 더욱 벌어질 것으로 예상된다.

이제 부동산도 ‘분산투자’하라

이동현
단국대 도시지역계획학 박사, 부동산건설대학원 외래 교수

“계란을 한 바구니에 담지 말라!”는 투자 격언이 있다. 이 말은 1981년 노벨경제학상 수상자인 미국 예일대 제임스 토빈 교수가 그 당시 수상 직후 열린 기자회견에서 처음 언급한 말이다. 토빈 교수는 투자 행위에 관한 포트폴리오 이론을 정립함으로써 대중이 금융시장을 이해하는 데 통찰력을 제공한 공로를 인정받았다. 또 그는 이를 통해 자산선택이론의 창시자로 불렸다.

사전적 의미로 포트폴리오라는 말은 ‘여러 장의 서류나 그림을 그린 종이 따위를 한데 모아 끼워 넣은 서류철’을 뜻한다. 하지만 경제학에서는 주식과 같은 투자 자산을 분산해 투자하라는 의미로 사용된다. 분산투자를 실행함으로써 다양한 수익 창출 구조를 만들어 투자의 위험을 최소화하자는 취지에서 나온 말이다.

실제로 적지 않은 자산가들이 주식에 투자할 때 분산투자를 기본원칙으로 정하고 있다. 한두 종목에만 집중하는 ‘몰빵(집중) 투자’를 하면 성공 시 기대 이상의 큰 수익을 남길 수 있지만, 반대로 실패하게 되면 회복 불가능할 만큼의 엄청난 손실을 보기 때문이다.

그렇다면 부동산 투자는 어떨까? 사실 주식과 달리 부동산은 자연적·인문적 특성(위치의 고정성, 부증성, 개별성, 지역성 분산투자 등 다양한 제약 요인 존재)으로 인해 선택의 폭이 그다지 넓지는 않다. 포트폴리오 이론에 입각한 분산투자를 실행하기가 결코 쉬운 일은 아니다. 더욱이 그간 대한민국의 부동산 시장은 지금껏 고성장 시대와 함께해왔기에 그럴 필요성도 없었다. 부동산 개발과 함께한 고성장 시대에는 특정 지역 내 토지나 아파트에 몰빵해 투자해도 만사형통이었기 때문이다.

하지만 지금은 어떤가? 결론부터 말하자면 상황이 달라도 너무 다르고 분위기가 변해도 너무 변했다. 인구 감소, 가구 분화, 저출산·고령화 등이 대표적이다. 가장 큰 변화는 대한민국의 ‘저성장 고착화’다. 따라서 같은 유형의 부동산에 몰빵해 투자하거나 동일한 지역에 소재한 부동산에 몰빵해 투자했다간 좋지 않은 결과를 낳을 수 있다.

각종 통계자료에 따르면, 대한민국 국민의 경우 개개인의 자산에서 부동산이 차지하는 비율이 무려 70%를 넘어선다고 한다. 이들은 수십 년 전부터 지금까지 부동산에 투자할 때 포트폴리오에 관심 갖지도 않았고 분산투자 필요성조차 느끼질 못했다. 부동산 불패 신화로 시류나 분위기에 편승한 이른바 ‘묻지 마 투자’가 성공적이었기 분산투자 때문에 가능한 일이었다.

하지만 2008년 하반기 글로벌 금융위기가 터진 직후 상황만 봐도 몰빵 투자의 위험성을 느낄 수 있다. 당시 서울 강남 재건축 아파트가 큰 폭으로 급락하자 자산가들 사이에서는 자산관리 측면에서라도 포트폴리오식 부동산 투자 설계를 선행해야 한다는 목소리가 커졌다.

실제로 이를 반영하듯 최근 몇 년 사이 자산가들 사이에서 부동산 포트폴리오 다양화 바람이 불고 있다. 부동산에 투자할 때도 주식투자 때와 마찬가지로 특정 유형(종목), 특정 지역(장소)에만 국한시켜 투자하는 것을 피하고 가급적 여러 유형의 부동산, 여러 지역의 부동산에 골고루 분산시켜 투자하려는 움직임이 눈에 띄게 늘었다.

우리는 ‘올 인(All in)식 투자’를 경계해야 한다. 한 정년퇴직자가 월세가 나오는 소형 오피스텔이 대세라는 소문을 듣고 노후 대비 투자용으로 퇴직금을 포함한 모든 재산을 털어 특정 지역에 소재한 동일한 오피스텔을 여러 채 신규 분양받았다고 가정해보자. 당장은 분양 업체에 의해 잘 맞춰진 임대료로 적지 않은 이득을 볼 수 있을지라도 투자 관점에서 보면 이는 분명코 잘못된 선택일 뿐이다. 다주택자의 오피스텔 매입 제재 정책이 나오거나, 주변에 물량이 쏟아진다면 가격 하락을 피할 수 없기 분산투자 때문이다.

마찬가지로 재개발·재건축 투자가 돈이 된다는 생각에 이자조차 감당하기 버거울 만큼 무리한 대출을 받아 특정 지역의 재개발·재건축 부동산에 몰빵한다면 위험성이 너무나도 크다.

부동산 시장에서도 분산투자가 중요해지고 있다. 사진은 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지. 사진 연합뉴스

투자자 유형에 따른 부동산 분산투자 방법

반면 각각의 투자자가 자신의 여건과 시장 상황에 맞춰 포트폴리오식 분산투자를 실행한다면 투자 위험을 최소화하고 보다 안정적으로 수익 창출을 기대할 수 있다. 투자자의 유형에 따라 몇 가지 예를 들어본다.

첫째, 노후를 준비하고 있거나 이미 은퇴한 투자자의 경우다. 일단 큰 폭의 매각 차익을 노리는 투기적 접근방식보다는 원활한 현금흐름을 담보할 수 있도록 임대수익을 기대하고 접근하는 게 좋을 것이다. 또한 투자자의 연령이 상대적으로 고령인 만큼 안전성과 환금성 확보를 위해 투자 위험을 최소화할 필요가 있다. 따라서 이들의 경우 임대수익 창출에 유리한 도심지 유망 상가나 지식산업센터, 역세권 소형 아파트 등을 중심으로 포트폴리오식 분산투자를 하는 것이 좋아 보인다.

둘째, 현재 2주택 이상을 보유하고 있는 투자자의 경우다. 최근 수년간 대한민국 아파트 가격은 좀처럼 수그러들 기미를 보이지 않을 정도로 강세를 보이고 있다. 최근 한국감정원 주간 아파트 가격 동향을 통해서도 쉽사리 확인할 수 있다. 다주택자들의 갭투자가 이어지고 있지만, 사실 추가적인 아파트 매입은 포트폴리오식 분산투자의 관점에서 볼 때 바람직하지 않다. 연이은 정부의 고강도 부동산 규제책이 다주택자를 타깃으로 하는 만큼 추가적인 아파트 매입은 그다지 좋아 보이지 않는다.

셋째, 동일 지역, 동일 단지 내 상가나 오피스텔, 분양형 호텔 등을 신규로 여러 채 분양받는 투자자의 경우다. 대개 이들은 계약금만 가지고 상당수 분양대금을 은행에서 대출한다. 이는 포트폴리오식 분산투자에도 어긋날 뿐만 아니라, 분양 업체 측의 과장된 광고나 감언이설에 속을 수 있어서 위험하다. 특히 신규로 분양하는 택지개발지구 내 상가의 경우 아파트 분양 시점에서 입주민 정착 시까지 통상 5~10년 이상의 오랜 시간이 소요됨을 감안해 보수적으로 접근할 필요가 있겠다.

넷째, 부동산 펀드나 리츠(REITs)와 같은 간접투자상품을 활용하는 투자자의 경우다. 사실 미국이나 유럽, 일본 등 선진국의 사례를 보더라도 경제 규모가 크고 금융시장이 안정화될수록, 그리고 부동산 시장이 불안정할수록 부동산 펀드나 리츠처럼 부동산에 금융이 가미된 간접투자 방식이 인기를 끈다. 특히 임대가 용이한 주요 도심지 오피스 빌딩을 투자 대상으로 하는 부동산 펀드의 경우 인기가 상당하다.

꾸준한 수익을 위해 분산투자 방식의 재테크를

50대 이상의 시니어 연령층은 재산을 불리기보다는 재산을 지킨다는 생각으로 리스크 관리에 최선을 다해야 합니다. 무리하게 부동산 투자를 한다든가, 수익률이 좋다는 말만 믿고 주식 등에 돈을 올인한 다든지 하면, 악화된 재무상태를 회복하는 것이 쉽지 않기 때문입니다. 회복이 불가능해지면 비참한 노후를 맞이할 확률도 높아집니다. 따라서 탄탄한 안전성과 꾸준한 수익성을 고려한 분산투자 방식의 재테크를 진행하는 것이 좋습니다. 재테크 투자에 있어 ‘100-나이’라는 법칙이 있습니다.

위험자산(%)=100-나이, 즉 100에 서 내 나이만큼 빼고 투자하라는 법칙입니다. 예를 들어 내 나이가 50이면 나의 가용 자산 중 50% 정도만 주식, 펀드 부동산 등 위험자산에 투자하고 나머지 50%는 은행 예·적금 등 안전자산에 유동성을 확보하고 있어야 합니다. 프라임에셋에서는 시니어분들을 위해 ‘메리츠간병보험 더 즐거운 시니어보장보험’을 추천합니다. 시니어보험으로 거론되는 것들은 매우 많지만 기대수명이 늘어나고, 병원에서 지출되는 의료비용이 점차 늘어나면서 간병보험의 중요성이 더욱 높아지고 있습니다. 특히 생애 대부분의 의료비는 50대 이상 시니어들에게서 지출되고 있습니다.

이 상품의 특징은 치매에 대해 보장해주고, 치매를 포함한 질병, 사고로 장기요양 등급판정 시 간병진단비를 보장합니다. 대부분의 보험회사는 높은 위험률로 인해 담보를 갱신형으로 구성하고 있으나 이 상품은 100세까지 보장하고, 비갱신형으로 되어 있어 시니어분들이 100세까지 보험을 유지하는 데 매우 유리합니다.

독립법인대리점(GA)의 장점

대부분의 사람은 일반 보험사와 GA 조직이 어떻게 다른지 잘 모릅니다. GA 조직과 일반 보험사의 가장 큰 차이점은 보험 상품을 다양하게 취급할 수 있느냐 없느냐에 있습니다. 일반 보험회사 전속 설계 사는 해당 보험회사 취급 보험상품만을 고객에게 제시해줄 수밖에 없지만 요즘 고객들은 인터넷, SNS 등을 통해 비교하며 최상의 상품을 구입하고 싶어합니다. 이러한 트렌드 변화에 맞춰 GA는 다양한 상품을 비교 분석해 고객에게 제시해줄 수 있기 때문에 고객의 만족도가 높습니다.

예전엔 제조업 상품이 자사 유통망에서만 판매가 되었지만, 지금은 대형 온·오프라인 유통망을 통해 판매되는 것과 같은 의미로 이해하시면 됩니다. 그리고 GA는 설계사 입장에서 봤을 때도 일반 보험회사 대비 높은 수수료 체계를 갖추고 있습니다. 같은 노력을 기울여 일했을 때 GA에서 더 높은 보상을 해주는 것입니다. 그래서 설계 사들 또한 GA를 선호하고 있습니다.

최기환 프라임에셋 이사

2003년 푸르덴셜생명 설계사로 금융계에 첫발을 들였다. 미래에셋생명 관리자, 휴먼인슈㈜ 지점장을 거쳐 현재 프라임에셋 이사로 일하고 있다. 행정사, 재무관리사, 변액보험판매자격, 퇴직연금권유인, 증권펀드권유인, 성희롱예방교육강사, 개인정보보호지도사 등 다방면의 전문가다.